Вложения в недвижимость являются одними из самых популярных на рынке инвестиций. Однако ниша, как и любая другая, требует изучения и постоянной «руки на пульсе». Каковы преимущества и особенности каждого типа инвестиций, какие входят в число самых прибыльных и перспективных, что подходит вам и вашему бизнесу — множество разных вопросов требуют детального освещения. Поднять самые актуальные из них предлагаем в новом материале, в котором основатель группы компаний «М16» и успешный предприниматель Вячеслав Малафеев расскажет о ТОП-11 инструментах инвестирования в 2022 г.

1️. Квартиры после пожара / потопа / «убитые»

Вячеслав Малафеев:

Одни из самых доступных квартир на вторичном рынке обычно имеют весьма плачевное состояние, а в некоторых случаях — ужасающее. Соответствующий дисконт позволяет совершить выгодную покупку и приобрести жилье, которое в ином случае было бы недоступно.

Если собственники этих объектов не хотят восстанавливать или ремонтировать жилье по какой-либо причине, то на таких помещениях можно хорошо заработать. Подобные предложения на рынке есть, и стоит тщательно искать. При наличии подходящего варианта важно правильно оценить состояние объекта и предполагаемые затраты. После необходимо сделать ремонт и провести юридическую работу. Затем квартиру можно реализовать с хорошей выгодой для себя. Потенциальная прибыль с таких объектов — до 20%.

Таким образом, если квартира стоит заметно ниже рынка и вы готовы серьезно вложиться в ремонт, то можно приобрести жилье даже в самом плачевном состоянии. Главное, правильно соотнести дисконт и предстоящие затраты.

Инвестиции в подобные варианты жилой недвижимости оправданы за счет того, что пожары и потопы входят в число самых частотных страховых случаев. Так, согласно данным ВТБ Страхования, 9% выплат в последние годы произведены представителями организации вследствие возникновения в квартирах возгораний. Такой же объем выплат сотрудники ВТБ осуществили по причине аварийных ситуаций в водопроводах и иных системах. 31,5% страховых случаев связаны с подтоплениями помещений в результате действий соседей. Абсолютное большинство обращений (50%) сохраняется за чрезвычайными ситуациями и стихийными бедствиями. В качестве таковых чаще всего выступают наводнения, ураганы, сильные ветры, грады и пр.

#В настоящее время страховые компании подняли вопрос о включении справки о вакцинации от COVID-19 в число обязательных документов при страховании недвижимости, что может существенно повлиять на доступность ипотечных кредитов

Большинство страховых случаев, по оценкам специалистов, приводят к ненадлежащему состоянию жилья. Как результат, квартире требуется капитальный ремонт, который включает в себя замену основных конструкций и коммуникаций в помещении. Сюда же можно отнести проведение косметических работ — штукатурных, малярных, демонтаж старых окон и дверей, а также монтаж новых. Таким образом, облик помещения может быть кардинально изменен, на что потребуются и временные, и финансовые ресурсы.

#Стоимость и сроки капитального ремонта зависят от целого ряда факторов: состояния дома, квартиры, площади помещения, используемых материалов и др.

При проведении капитального ремонта большинство владельцев недвижимости сегодня обращаются за помощью к специализированным компаниям. Последние, в свою очередь, предлагают услуги по созданию и реализации дизайн-проекта квартиры.

Команда дизайнеров «М16» готова предложить свою помощь и разработать эксклюзивный дизайн-проект интерьера вашего помещения в одном из популярных стилей — скандинавском, лофте, ар-нуво, ар-деко и др.! Мы берем на себя все этапы реализации проекта и поможем сделать вашу покупку выгодной инвестицией в недвижимость!

2️. Квартиры, просуженные по долгам / в ипотеку / займы / цессия

Вячеслав Малафеев:

На рынке встречается большое количество квартир, которые находятся под одним из перечисленных видов обременения. В большинстве случаев кредитор не заинтересован в этих объектах и стремится скорее продать их.

При проведении сделки он реализует продажу права требования долга. В таких случаях можно получить хороший дисконт, но нужно учитывать тонкости юридического характера. Истории могут быть самыми разными, и чаще всего обычный человек не хочет заниматься таким объектом из-за потенциальных сложностей, связанных, например, с выселением должника из квартиры. Поэтому стоит быть полностью осведомленных об обстоятельствах продажи квартиры и готовым к различным трудностям.

Число квартир с тем или иным видом обременения сегодня неуклонно растет. Согласно информации, предоставленной Объединенным кредитным бюро (ОКБ), количество потенциальных банкротов-россиян за прошлый год увеличилась на 25%. (+224 тыс.) Сегодня число заемщиков с просроченной кредитной задолженностью на три месяца и более на сумму от 500 тыс. руб. оценивается в 1,12 млн человек. Суммарная задолженность кредиторов перед банками, сообщает ОКБ, составляет 1,5 трлн руб., что на 250 млрд руб. превышает значения предыдущего года.

Что касается просроченных кредитов на жилье, то на балансах отечественных банков сегодня насчитывается подобных ипотек на сумму 71,1 млрд руб. Отметим, что данный показатель является максимальным за всю историю жилищного кредитования в России. Городами-лидерами по объему ипотечного долга стали Москва (11,3 млрд руб.) и Подмосковье (6,8 млрд руб.). Следующие позиции принадлежат Краснодарскому краю и Санкт-Петербургу с показателями 3 млрд и 2,98 млрд руб. соответственно.

В качестве причин увеличения доли жилья с просроченной кредитной задолженностью эксперты выделяют сразу несколько. В числе основных — снижение покупательной способности населения, стремительный рост цен на недвижимость, эпидемиологическая ситуация в стране и мире.

#Согласно последним данным, за 2021 г. доходы россиян выросли на 6,8%, что является сравнительно невысоким показателем, особенно с учетом неуклонно дорожающей недвижимости

Согласно опросу, проведенному маркетплейсом «Юником24», четверть россиян, планирующих купить жилье в ипотеку в текущем году, собираются также оформить кредит на первоначальный взнос. 10% допускают подобное развитие событий, но планируют использовать для порогового взноса личные накопления. 65% опрошенных выступили категорически против дополнительных займов при покупке недвижимости. При этом почти у 50% респондентов нет накоплений на приобретение недвижимости, и для оплаты части ипотеки понадобятся средства государственной поддержки либо продажа имеющейся недвижимости.

Отсутствие собственных денежных ресурсов вкупе с недостаточной финансовой грамотностью, по мнению экспертов, приводят к закредитованности населения. Способствуют этому и условия льготной ипотеки, а также совместные акции банков с застройщиками, которые подталкивают россиян к оформлению жилищного займа.

#Как сообщает Банк России, за 2021 г. просроченная задолженность россиян по ипотеке выросла на 17,2%

Как сообщает РБК, к концу 2021-го средний период займа увеличился более чем на два года и составил 20 лет. В 2022 г., по прогнозам специалистов, срок действия кредитов на жилье достигнет 23 лет, и на погашение ипотеки россиянину понадобится треть жизни.

Таким образом, приобретение просроченных в ипотеку квартир есть и будет в ближайшем будущем эффективной инвестицией в недвижимость. При этом различные ресурсы значительно упростят проведение такой сделки. Например, информацию о наличии обременения, равно как и другие общие сведения о любом жилом объекте, можно найти на сайте Росреестра. Для получения интересующих данных достаточно знать кадастровый номер или адрес квартиры.

Так или иначе данный вариант вложений сопряжен с рисками, поэтому сторонней квалифицированной помощью рекомендуем не пренебрегать. К слову, у любой инвестиции в недвижимость есть плюсы и минусы, поэтому грамотный и выверенный подход не помешает в любом случае.

3️. Приобретение имущества, реализуемого на публичных торгах

Вячеслав Малафеев:

На аукционных площадках реализуются объекты из-под банкротства собственников-физлиц или юрлиц. Объекты также могут выставить банки, изъявшие их в счет долга кредитора. Участвовать в торгах сегодня может любой желающий. Для этого достаточно зарегистрироваться на площадке.

Какие нюансы здесь есть: за публичными торгами наблюдает довольно много людей, и борьба за объекты может разгореться нешуточная. Спрос обусловлен тем, что подобные варианты можно приобрести по цене ниже рыночной. Чтобы иметь преимущество на таких площадках, необходимо подготовиться к торгам. Важно изучить количество участников, нюансы проводимого аукциона и т.п.

Такой вид инвестиций в недвижимость, как покупка объекта на торгах по банкротству, сегодня активно набирает популярность. Аукционы все чаще проводятся в электронном формате и позволяют любому желающему приобрести ликвидный объект по сниженной стоимости. Как заявляют эксперты, стоимость аукционного лота может упасть на 50-70%. Если объект выставляет на торги банк, то цена, как правило, корректируется менее значительно — на 10-15%.

#Сегодня имущество с торгов можно купить в ипотеку в Сбербанке, ВТБ и других крупных кредитных организациях страны

Примечательно, что предметом торгов может оказаться абсолютно любой лот — и комната в общежитии, и аварийное жилье, и элитная квартира в дорогом ЖК. Чаще всего объект попадает на торги по банкротству по одной из трех причин:

  • — банкрот имеет кредит, при оформлении которого жилье было указано как залоговое имущество;
  • — владелец имеет долги, в счет которых была конфискована или арестована квартира;
  • — юрлицо или физлицо обанкротилось, в результате чего все имущество владельца, в том числе недвижимое, оказалось на торгах в составе конкурсной массы.

Таким образом, многие лоты на торгах могут не иметь статуса «проблемных» и при этом быть ликвидными. Приобретение высокодоходного лота по цене ниже рыночной кажется еще более заманчивым предложением. Вместе с тем объекты на аукционах, как и процесс их реализации, не лишены своих нюансов. К основным можно отнести следующие:

  • — осмотр интересующей квартиры возможен только по предварительной договоренности с конкурсным управляющим;
  • — узнать результаты торгов можно после завершения аукциона и подведения итогов;
  • — оформление сделки, для проведения которой необходимы протоколы торгов, потребует больше времени, чем в традиционном варианте;
  • — в квартире могут быть прописаны жильцы или находиться те, кто у кого есть право проживания в этом помещении;
  • — если недвижимость находится в залоге, то необходимо удостовериться, что взыскание является законным.
#Удостовериться в законности взыскания можно также на сайте Росреестра, но доступ к такой информации уже ограничен

Резюмируя, отметим: правильно инвестировать в недвижимость помогут квалифицированные специалисты, которые проведут проверку юридической чистоты сделки и объекта. Не менее важно иметь соответствущую экспертизу для успешного участия в аукционах и получения максимальной прибыли. Незнание четких алгоритмов и процессов проведения торгов может привести к ошибочным расчетам стартовой стоимости объекта, цены покупки или продажи. Поэтому к аукционам необходимо готовиться, изучать данную нишу. Далее можно смело подбирать площадки и участвовать в торгах. Что в общих чертах включает в себя этот процесс:

  • — регистрация и аккредитация на площадке торгов;
  • — поиск подходящих лотов;
  • — оценка объекта и его ликвидности;
  • — внесение задатка в размере 5-10% от начальной стоимости квартиры, который в случае проигрыша возвращается.

Далее формируется заявка на участие, и проводятся торги. В случае положительного исхода заключается договор купли-продажи, и квартира переходит в собственность инвестору. Дальнейшая судьба лота — вопрос личных пожеланий и предпочтений. Объект можно перепродать, сдать арендаторам, использовать в личных целях или найти новый способ получения прибыли в долгосрочной перспективе.

4️. Приобретение доходных апартаментов

Вячеслав Малафеев:

Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: квартиры стоят дешевле, часто продаются с отделкой. Нет необходимости прописывать арендаторов, и при посуточной сдаче гораздо меньше проблем с соседями.

Апартаменты можно сдавать самому. Это довольно просто делать помесячно, но становится затруднительно посуточно. Кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.

Сегодня существуют управляющие компании — управляющий, консьерж-сервис и др., которые берут все заботы на себя. Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, актуальным становится вопрос найма управляющего. Однако найти честного управляющего сегодня проблематично.

Обычно управляющий требует за свои услуги 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку, а также коммунальные услуги по счетчикам.

В традиционном для сегодняшних реалий формате собственник лишен возможности сдавать помещения самостоятельно. Апартаменты предоставляются в аренду управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы или отеля. УК, в свою очередь, предлагает собственнику работать за процент от выручки (25-30%) или по доходной программе. После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в год, что гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).

С учетом низкого роста стоимости юнита общая доходность инвестиций в апартаменты может составлять до 12% в год. Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже. Рынок апартаментов делает инвестиции в квартиры менее интересной опцией. Едва ли найдется желающий получать 3-4% в год, если доходность по апартаментам в разы выше, а хлопот — меньше.

Инвестиции в такой формат недвижимости, как апартаменты, не новы и крайне востребованы. При этом апартамент — относительно новое явление на рынке российской недвижимости. Статус объекта до сих пор не определен на законодательном уровне. В 2021 г. была разработана инициатива, в рамках которой апарт-отель предлагали определить как «многофункциональное здание с жилыми и нежилыми объектами». В таких домах планировали предусмотреть все составляющие жилых объектов: возможность постоянного проживания, прописки, начисление тарифов и взносов в соответствии с Жилищным кодексом. Однако рассмотрение законопроекта сначала было отложено, а в конце прошлого года — приостановлено, поэтому вопрос правового статуса объекта, равно как и его налогообложения, до сих пор остается открытым.

#Обсуждение вопроса осложняется тем, что многие эксперты считают невозможным приравнивание апартаментов к статусу жилых помещений и регулирование в соответствии с Жилищным кодексом РФ

Сегодня недвижимость носит статус нежилой и может быть сервисного и несервисного формата. Несервисные объекты представляют собой рекреационные комплексы, расположенные в курортных районах и загородных локациях. Сервисные апарт-отели находятся под управлением единого оператора в популярных городских районах, поэтому являются наиболее доходной категорией недвижимости. Такие апарт-объекты, как правило, открываются в новых или отреставрированных гостиничных зданиях, а также на нижних этажах жилых домов и комплексов.

Популярность сервисных апартаментов как инвестиционного инструмента, по мнению экспертов, объясняется несколькими причинами. Одна из первых — экономическая ситуация. Пока курс валют неустойчив и ставки по депозитам невысоки, россияне рассматривают апартаменты как средство сохранения накоплений и источник пассивного дохода. Востребованность недвижимости также обусловлена форматом жилья — апарт-отели являются модным и престижным типом недвижимости. Поддержанию спроса способствует и внутренний туризм, который обеспечивает заполняемость апарт-комплексов на 85%. Кроме того, так как число юнитов увеличивается и они переходят в массовый сегмент, то апартаменты становятся все более доступной опцией на рынке.

#Многие апарт-отели в СПб представляют собой недвижимость комфорт-класса, приобрести которую можно в рассрочку или ипотеку

Наглядным тому подтверждением служит рынок апартаментов Северной столицы. Сектор активно развивается и пополняется новыми предложениями от ведущих петербургских застройщиков. Инвестором доступны юниты в МФК Next, МФК Artstudio Moskovsky, МФК Moskovsky Avenir и др. В проектах предусмотрены высокодоходные инвестиционные программы, впечатляющий сервис и насыщенная инфраструктура, поэтому данная инвестиция в недвижимость является выгодным и надежным вариантом вложений.

5️. Вложения в коммерческую недвижимость

Вячеслав Малафеев:

Для себя я выбрал именно это направление. Имея определенное количество помещений, можно создать хороший финансовый фундамент. Как и в предыдущих случаях, есть свои нюансы, которые стоит учитывать. Без тщательного изучения и правильного подхода здесь не обойтись.

Можно приобретать как строящийся объект, так и сданный, а также с арендаторами. Офисы, склады, ритейл — каждый из этих вариантов жизнеспособен. При выборе в пользу любого необходимо учитывать экономическую ситуацию на рынке, оценить юридические риски. Вопрос взаимодействия с арендатором не менее важен, так как арендатор — это основной источник дохода.

Для частных инвесторов наибольший интерес представляет торговая недвижимость, а именно объекты стрит-ритейла, гастромаркеты, магазины у дома. Также популярны мини-офисы и коворкинги.

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам. Впрочем, это будет нелишним и в случае с торговыми объектами. Офисные площадки требуют выверенного бизнес-плана. Кроме того, инвестору важно иметь четкое представление о том, где эти помещения расположены, кто в них может быть заинтересован и как долго они будут востребованы.

Основной плюс инвестирования в коммерческую недвижимость заключается в надежности денежных потоков и высокой доходности объектов. Кроме того, эта ниша предполагает низкий уровень вакантных площадей и длительные сроки аренды.

Среди инвестиций в недвижимость СПб коммерческий сектор крайне популярен. При этом внимания петербургских инвесторов удостоены различные площадки: отели, гостиницы, магазины, заводы.

Всего можно выделить 5 типов коммерческой недвижимости: торговые объекты, индустриальные здания, гостиничные комплексы, офисные помещения и универсальные площадки. В последнем случае речь идет о помещениях, которые подходят для реализации фактически любых бизнес-идей. Наиболее ликвидной среди «коммерции» специалисты называют торгово-развлекательные и бизнес-центры. В числе других высокодоходных предложений — отели, офисы, магазины и стоянки.

По оценкам экспертов, наибольшую доходность имеют объекты стрит-ритейла и офисы. Первые гарантируют годовую прибыль в размере 11-12%, вторые — в размере 8-9%. Этим же представителям «коммерции» характерна самая быстрая окупаемость. Стрит-ритейл оправдает вложения за 6-7 лет, офис — за 8-9 лет.

#При выборе в пользу стрит-ритейла лучше отдавать предпочтение небольшим площадкам: их, как правило, легче сдать, и прибыль с квадратного метра выше

При выборе помещения рекомендуем обращать внимание на показатели окупаемости и доходности объекта. В поле зрения инвестора также должны попасть следующие аспекты:

  • — востребованность данного типа объекта в локации;
  • — размер и состояние помещения;
  • — наличие и должное состояние документации на объект;
  • — наличие торговой, социальной, бытовой и транспортной инфрастуктуры в локации.

Помимо вышеперечисленных пунктов необходимо проанализировать цену объекта, которая может быть неоправданно завышена. Также при выборе в пользу данного типа недвижимости стоит учесть, что под влиянием экономической ситуации вероятны резкие скачки цен на недвижимость. Заслуживает внимания и финансовая сторона вопроса в целом, так как для «коммерции» характерен довольно высокий порог входа. Дополнительные финансовые и временные вложения могут потребоваться на этапе ремонта помещения, а также при проведении и узаконивании перепланировки, если таковая потребуется.

#Отдельной статьей расходов может стать покупка и установка необходимого в помещении оборудования

Так или иначе инвестирование в «коммерцию» является выгодной опцией, так как гарантирует инвестору хорошую прибыль и доход в долгосрочной перспективе. Для коммерческих площадок также характерны широкий ассортимент и различные варианты повышения доходности объекта, что, безусловно, говорит «за» них. Поэтому вполне объяснимо, что инвестиции в коммерческую недвижимость сегодня активно набирают популярность. По мнению специалистов, в дальнейшем спрос на «коммерцию» будет только расти.

6️. Вложения в квартиры для перепродажи

Вячеслав Малафеев:

Самый популярный инструмент, который существует на рынке. В среднем на таких объектах можно зарабатывать от 20% и выше. На сегодняшний день это самый понятный и прозрачный тип дохода. В нынешних обстоятельствах, когда цены на недвижимость растут, данный способ инвестирования является наиболее простым и перспективным.

Инвестиции в жилую недвижимость, действительно, — в числе самых простых и проверенных опций. Однако для того чтобы недвижимость стала источником стабильного пассивного дохода на долгосрочной основе, она должна быть ликвидной. Ликвидный актив включает в себя целый ряд составляющих. Оценить потенциальную доходность жилого помещения можно по следующим критериям:

  1. 1. Тип дома и состояние здания

Сегодня большей популярностью среди покупателей пользуются кирпичные и монолитные здания, нежели, например, панельная застройка. Что касается классов жилья, то в ряду самых востребованных — «комфорт» и «бизнес».

  1. 2. Состояние инженерных сетей и перекрытий

Пожалуй, этот пункт не нуждается в комментариях. Согласитесь, старые трубы и ветхая электропроводка едва ли станут аргументом в пользу жилья.

  1. 3. Площадь и этажность объекта

Как правило, жилье на первом и последнем этажах менее востребовано за исключением видовых элитных квартир. Самые «ходовые» этажи в высотных многоквартирных комплексах масс-маркета — 8-12. Метраж объекта — фактор более условный, поэтому своих владельцев могут найти как уютные студии, так и просторные «трешки». Так или иначе статистика гласит, что наибольшим спросом среди петербуржцев пользуются однокомнатные варианты и студии.

#В объектах бизнес- и премиум-класса предложения на последних этажах, как правило, являются самыми дорогими, особенно если окна квартиры выходят на воду или достопримечательности
  1. 4. Ремонт и планировка в помещении

Данный пункт также субъективен, и в этом случае необходимо иметь перед собой примерный портрет будущего покупателя. Например, квартире в элитном ЖК, расположенной в престижной локации, вполне подходит черновая отделка и свободная планировка. Жилью более скромной площади и сегмента может понадобиться полный ремонт, а в некоторых случаях — меблировка. Так или иначе «убитая» квартира в полуразрушенном доме имеет меньше шансов найти своего покупателя, чем любая другая.

  1. 5. Расположение и инфраструктура жилого здания

Сегодня наличие ключевых торговых, социальных и бытовых объектов в локации для многих становится определяющим фактором при выборе жилья, поэтому востребованы те площадки, которые могут гарантировать покупателю комфортабельную среду проживания. Также для абсолютного большинства точкой притяжения являются безопасные районы, расположенные в относительной близости от центра и обеспеченные развитой транспортной сетью.

Чаще всего наиболее ликвидные характеристики имеют новые жилые комплексы, поэтому отдельного внимания заслуживают инвестиции в строящуюся недвижимость. Покупка квартиры на начальном этапе и дальнейшая переуступка прав на этапе сдачи дома — крайне выгодная опция на современном рынке. Стоит учесть, что максимальную прибыль инвестору гарантирует целый ряд факторов — востребованность данного типа жилья, репутация девелопера, локация застройки и др.

Что касается территориального аспекта, то отметим, что самыми популярными районами СПб среди застройщиков и покупателей первичной недвижимости сегодня являются Приморский и Московский. Согласно данным Комитета по строительству, больше всего жилых «квадратов» в конце 2021 г. было сдано в Приморском. Также в число лидеров по вводу жилья вошли Красносельский и Невский районы СПб.

#Приморский район носит звание не только одной из самых застроенных, но и экологичных локаций СПб

Таким образом, для выгодной покупки и перепродажи недвижимости необходимо владеть текущей ситуацией на рынке. Какие локации активно застраиваются, какие проекты выходят на рынок и кто из девелоперов заслуживает доверия — все эти вопросы должны попасть в поле зрения инвестора.

Предлагаем вам ознакомиться с актуальными предложениями первичного рынка СПб в базе нашего агентства. Лучшие объекты вторичного сектора Северной столицы представлены здесь. Недвижимость отличают высокие стандарты качества и наличие уникальных характеристик — мастер-спальни, панорамных окон, эксплуатируемой крыши, камина и др. Кроме того, покупателям предлагаются редкие форматы недвижимости — таунхаусы, пентхаусы и др., расположенные в лучших локациях города.

7️. Покупка земельных участков под строительство домов

Вячеслав Малафеев:

Можно покупать отдельные участки, строить на них дома и в дальнейшем продавать. Для меня это достаточно рискованный инструмент дохода, потому что загородный рынок — очень медленный в вопросах реализации. Как тогда заработать на загородной недвижимости? Я ищу большие участки, которые в дальнейшем можно разделить и продавать по отдельности.

Вопрос приобретения и застройки земельных участков заслуживает отдельного внимания. В первую очередь, отметим, что земли сельскохозяйственного назначения бывают двух типов — для ведения садоводства (СНТ) и для огородничества (ОНТ). В ОНТ допустимо выращивание на участках сельхозкультур и возведение построек для инвентаря, в то время как владельцам собственности в СНТ разрешено строительство жилых домов с правом регистрации в них. Те же привилегии есть у земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

#Земли под ИЖС наиболее востребованы среди девелоперов и чаще всего становятся местом размещения коттеджных поселков и таунхаусов

Загородный сектор в 2022 г. ждут большие перемены. Так, с 1 марта станет допустимо возводить индивидуальные жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения, если строительство обусловлено нуждами фермерского хозяйства.

1 марта вступят в силу и другие изменения, связанные со статусом участков. Отныне статус «временный» для земельного надела недопустим. Все участки должны быть в статусе «учтенных» или аннулированы. То есть если участок был выделен или получен в аренду, но не зарегистрирован в ЕГРН, то после указанной даты он удаляется с сайта организации, что, в свою очередь, чревато необходимостью получать новые документы на землю и ставить ее на кадастровый учет.

Какие локации Ленобласти готовы предложить земельные наделы с надлежащим статусом и интересные объекты? Высокий уровень спроса и предложения характерны для Всеволожского, Выборгского, Ломоносовского и Гатчинского районов. Как гласит статистика, Всеволожскому району принадлежит 28% загородного рынка, Выборгскому — 17%. Ломоносовский район располагает 14% предложений, Гатчинский — 10%.

#Загородные локации СПб не только активно застраиваются, но и благоустраиваются: например, к 2023 г. в Выборгском районе появится парк Кюренниеми обширная рекреационная зона, в которой будут размещены велодорожки, экотропы и палаточные глэмпинги

На этом новости на рынке ИЖС не заканчиваются, и следующие нововведения будут интересны тем, кто планирует приобретать застроенный земельный надел. В соответствии с законопроектом, разработанным Минстроем и ЖКХ, в 2022 г. сектор индивидуального жилищного строительства перейдет по примеру первичного на эскроу-счета. Это значит, что денежные средства россиян будут привлекаться по тому же принципу, что и в долевом строительстве многоквартирных зданий. Правда, нововведение распространяется только на индивидуальные дома в составе малоэтажных жилых комплексов, девелоперами которых выступят специализированные застройщики.

Вполне вероятно, изменения вскоре коснуться и налогообложения земельных участков. Сегодня действуют следующие постановления при продаже земли: если вы решили реализовать приобретенный участок до истечения минимального срока владения, то необходимо заплатить налог в размере 13% от разницы цен. При наличии на участке любого объекта недвижимости 13-процентным налогом облагается и он. Отметим, в случае приобретения надела по договору купли-продажи минимальный срок владения составляет 5 лет, при наследовании / дарении / приватизации земли — 3 года.

Узнать подробнее о системе налогообложения земли и частных построек вам помогут специалисты нашего юридического отдела. Ознакомиться с самыми популярными и престижными районами Ленобласти предлагаем в материале «М16», с элитными загородными объектами СПб в базе нашего агентства.

8️. Покупка квартир, которые подлежат расселению

Вячеслав Малафеев:

В данном случае необходимо обладать контактами, которые заблаговременно сообщат о подобных вариантах и предупредят о наличии дома, подлежащего расселению. Приобретение такой квартиры дает возможность получить впоследствии альтернативное жилье, который будет дороже. Еще один вариант — в рамках программы расселения у вас могут выкупить это жилье по более высокой цене.

Главное преимущество в таком типе дохода — наличие информации, которая позволит вам оперативно приобрести подобный вариант. Однако вы должны учитывать все риски таких инвестиций. Не факт, что вам могут предоставить лучшую альтернативу.

Это, безусловно, один из интересных вариантов инвестирования. Если решение о покупке все же принято, стоит продумать все детали и узнать как можно больше информации о доме, подлежащем расселению.

К квартирам, подлежащим расселению, прежде всего, относят коммунальное и аварийное жилье. Большинство российских регионов сегодня реализуют целевые программы, направленные на расселение жильцов «коммуналок». В рамках таких программ, как правило, одна семья продает свои комнаты и улучшает жилищные условия на вырученные деньги, а также на средства госбюджета. Вторая семья, в свою очередь, выступает в роли покупателя этих комнат и становится полноправным собственником всей квартиры.

Не так давно правила расселения «коммуналок» в Санкт-Петербурге были ужесточены. Отныне количество жильцов в квартире на очередность не влияет, и в числе первых субсидию на расселения будут получать многодетные семьи. При этом на оставшиеся комнаты будет введен понижающий коэффициент в размере 0,3. Тем самым владелец других комнат сможет выкупить соседние за более низкую стоимость.

#Понижающий коэффициент варьируется от 0,3 до 0,6 и напрямую зависит от срока постановки объекта на учет

Отметим, что с 1 февраля 2022 г. действуют ряд других важных постановлений относительно аварийного жилья. Так, отныне сведения о признании помещения или многоквартирного дома непригодным для проживания можно получить в ЕГРН. Данные должны быть направлены в Росреестр органами государственной или местной власти до 1 июля текущего года. Информация о доме, подлежащем сносу или реконструкции, будет доступна в стандартной выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

К расселению квартир также приводят нефункциональные и возрастные характеристики старого жилого фонда. В связи с большой долей аварийного жилья в 2009 году в Петербурге стартовала программа реновации. В рамках программы запланирован снос 1072 жилых домов, находящихся в аварийном состоянии. Самый массовый снос ожидается в Кировском районе, где будут демонтированы 362 дома. Не менее масштабны планы властей в Курортном и Московском районах, в которых снесут 219 и 126 домов соответственно. Меньше всего программа реновации затронет Фрунзенский и Красногвардейский районы, в которых демонтажу подвергнутся 33 и 20 построек соответственно.

#Сегодня власти активно обсуждают возможности расширения и продления программы реновации в СПб

Таким образом, желающим вложиться в аварийное жилье можно остановить выбор на тех районах, которые в первую очередь затронет программа реновации. Однако более безопасным и простым вариантом инвестиций станет приобретение комнат в коммунальной квартире, которыми изобилуют спальные районы города.

9️. Перевод квартир на первых этажах в коммерческую недвижимость

Вячеслав Малафеев:

Ранее такой тип дохода был очень популярен и хорошо «работал». Я занимался этим направлением и реализовал подобным образом пару объектов. Затем вышло довольно строгое распоряжение относительно правил перевода жилого помещения в коммерческое. Сегодня необходимо получить разрешение от всех жильцов дома, в котором находится объект, что во многих случаях чревато рисками столкнуться с противниками такой перепланировки.

Эта ниша сейчас — очень «сырая». Но если у вас есть возможность реализовать подобный вариант и обойти проблемы с согласованием, то подбирайте объект и следуйте озвученному выше плану.

Данная опция входит в число самых популярных инвестиций в недвижимость. Однако процедура перевода, как справедливо отмечает Вячеслав Малафеев, представляет собой не столь простой и быстрый процесс. Для того чтобы помещение получило статус нежилого и могло быть использовано в коммерческих целях, оно должно отвечать ряду требований. В числе основных:

  • — объект должен быть оформлен в собственность;
  • — в помещении не должны временно или постоянно проживать какие-либо лица;
  • — объект не должен быть предметом залога или иметь другие обременения;
  • — в помещении должен быть предусмотрен отдельный вход с улицы;
  • — помещение должно находиться на первом этаже или над нежилым помещением (в многоквартирном доме).
#При выборе в пользу многоквартирных жилых зданий стоит учитывать нормативные акты, которые действуют в подобных объектах и требуют соблюдения в обязательном порядке от всех владельцев недвижимости, например, закон о тишине

При соответствии озвученным требованиям объект имеет все шансы пополнить число коммерческих и стать источником дохода при последующей сдаче в аренду или размещении собственного бизнеса. Дальнейшая процедура носит в большей степени «бумажный» характер и включает подготовку и предоставление необходимой документации в соответствующие органы.

Сегодня переводом жилой недвижимости в нежилую занимаются муниципальные органы власти. Муниципалитет, как правило, требует следующий пакет документов:

  • — заявление об изменении статуса квартиры;
  • — нотариально заверенную копию свидетельства о собственности;
  • — экземпляр плана помещения с описанием его технических характеристик;
  • — поэтажный план строения, в котором расположен объект;
  • — технический паспорт объекта;
  • — план переустройства / перепланировки помещения (если таковой потребуется для дальнейшей эксплуатации).

Озвученный пакет документов можно также направить в МФЦ, но в этом случае решение уполномоченного органа необходимо ждать на 5-7 дней дольше. В среднем процесс согласования занимает 1-1,5 месяца с даты обращения и гарантирует положительный исход при требуемом состоянии объекта и документации на него.

#Несмотря на всю сложность и длительность процедуры смены статуса объекта, жилые помещения на первых этажах пользуются спросом среди инвесторов за счет привлекательной стоимости и расположения

Плюс таких инвестиций в недвижимость заключается в невысоком пороге входа: жилые помещения дешевле нежилых. Кроме того, новые проекты застройщиков в своем большинстве реализуются в развитых благополучных районах, поэтому объектам характерно удачное расположение и насыщенная инфраструктура.

10. Паевые Инвестиционные фонды в недвижимость

Вячеслав Малафеев:

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это фонд, который состоит из активов и инвесторов. Это могут быть деньги, недвижимость, ценные бумаги, доли в ООО и прочее. Пай — доля инвестора в фонде. Это ценная бумага, подтверждающая, что пайщику принадлежит доля имущества фонда. Средствами фонда распоряжается управляющая компания (УК). Ее задача — зарабатывать деньги для участников ПИФа.

Фонды позволяют инвестировать денежные средства в недвижимость не покупая больших объектов, а лишь имея свою долю. Вы приобретаете определенный пай и получаете доход не от владения имуществом, а за счет самого факта инвестирования. Это направление набирает обороты, потому что такого рода инвестиции доступны практически любому желающему независимо от суммы вложений. Это интересный инструмент, но важно понимать, какой фонд перед вами и насколько он надежен.

Выгодно инвестировать в недвижимость возможно с помощью ЗПИФов — закрытых паевых инвестиционных фондов. Организации предполагают объединение имущества физических и юридических лиц, которые, как отметил Вячеслав Малафеев, находятся в распоряжении управляющей компании. Соответствующая лицензия позволяет УК управлять привлеченными средствами. При этом в роли пайщиков могут выступать любые категории россиян — физлица, юрлица, резиденты и нерезиденты РФ.

#Большинству фондов характерны длительные сроки инвестирования и высокий порог входа

По виду деятельности различают следующие фонды: фонд недвижимости, акций, облигаций, венчурных инвестиций, прямых вкладов и др. Строительные ПИФы являются одной из самых популярных форм объединения и, в свою очередь, делятся на рентные, девелоперские, ипотечные и инвестиционные. Рентные фонды скупают жилую и нежилую недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду, девелоперские — для последующей перепродажи. Ипотечные объединения выкупают жилье в ипотеку у банков, инвестиционные — финансируют другие паевые фонды.

#Наряду с фондами недвижимости высокую доходность гарантируют фонды акций, но их деятельность сопряжена с высокими рисками

Среди строительных фондов наибольшей популярностью в Северной столице пользуются рентные и девелоперские объединения, поэтому рекомендуем инвестировать в недвижимость СПб посредством этих ЗПИФов. Также стремительно набирают популярность смешанные организации, которые включают сразу несколько направлений инвестирования.

1️1. Инвестиции в регионы и за рубеж

Вячеслав Малафеев:

Здесь необходимо следить за мировыми тенденциями, рынками зарубежной недвижимости. Можно отталкиваться от множества факторов и ориентироваться как недооцененные локации, страны, города, так и на востребованные.

На сегодняшний день также набирает популярность инвестирование в объекты в регионах нашей страны. Открытие производств, компаний и т.д. служит «зеленым светом» для инвестора, так как у людей возникает потребность в жилье.

В первую очередь, стоит обратить внимание на города-миллионники, где зарплаты и качество жизни выше, чем в других населенных пунктах. Это должны быть экономические центры, в которых есть платежеспособный спрос и конкурентный рынок жилищного строительства. В крупных агломерациях лучше развита инфраструктура, больше вакансий для тех, кто работает недистанционно. Кроме того, проще найти арендатора, если квартира покупается с целью инвестиционного дохода.

Наглядным примером такого экономического центра служит Санкт-Петербург, инвестиции в недвижимость которого ежегодно растут. Северная столица является точкой притяжения для сотен тысяч человек, в том числе из других стран. Стать студентом престижного ВУЗа, получить новое место работы или просто очутиться в городе Петра — цели и средства к их достижению у всех разные. Но так или иначе каждому в многомиллионном мегаполисе необходимо найти временное или постоянное место проживания.

Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, аналитики которого проанализировали более 37 тыс. объявлений об аренде недвижимости, самым востребованным жильем в СПб является однокомнатное, самым популярным районом — Василеостровский. Транспортная доступность, насыщенная инфраструктура и близость к центру позволяют сдать здесь однокомнатные варианты за 15-20 тыс. руб. в течение недели. Конкуренцию Васильевскому острову составляют Центральный и Адмиралтейский районы, где «однушки» в среднем уходят за 10-12 дней. Замыкает тройку лидеров Петроградская сторона: найти жильцов для данного типа недвижимости здесь возможно в течение двух недель.

Примечательно, что самое дешевое жилье в Северной столице — не самое популярное, и цена является условным фактором. Так, однокомнатные квартиры за 15-20 тыс. руб. в среднем ищут арендаторов 21 день, квартиры за 25-30 тыс. руб. — 19 дней. Наибольший срок экспозиции (37 дней) имеют трехкомнатные варианты стоимостью 55-60 тыс. руб. Также не менее месяца экспонируются петербургские «двушки» за 45-50 тыс. руб.

#Антирекорд принадлежит Кировскому району, в котором трехкомнатные квартиры ждали своих арендаторов по три месяца

Не менее интересны результаты опроса, проведенного специалистами «Петербургской Недвижимости», но касаются они. в первую очередь, желающих приобрести недвижимость на первичном рынке. Аналитики компании выяснили, что при покупке и аренде жилье 96% опрошенных, в первую очередь, обращают внимание на местоположение комплекса. 72% выбирают квартиру, исходя из материалов и технологий строительства. Для 50% респондентов важным фактором является репутация застройщика. При этом стоимость квадратного метра не вошла в число приоритетных критериев при выборе недвижимости. Не удостоили покупатели внимания и такой параметр, как удаленность объекта от центра города.

Что касается отделки жилья, то 30% опрошенных намереваются приобрести квартиру с ремонтом «под ключ». 50% планируют остановить выбор на предчистовой отделке. 10% респондентов рассматривают полностью готовые к проживанию лоты, которые в том числе меблированы. И только 8% отдают предпочтение черновым вариантам и ремонту «с нуля».

#В 2021 г. 60% жилых помещений в СПб были проданы с чистовой отделкой, и в 2022 г., по прогнозам экспертов, их доля в общем объеме предложения только вырастет

Таким образом, наибольшую прибыль в СПб гарантируют инвестиции в недвижимость с чистовой и предчистовой отделкой, расположенные в Василеостровском и Адмиралтейском районах. Безусловно, другие локации города, равно как и объекты, могут стать оправданным вложением, поэтому необходимо изучать рынок, быть в курсе актуальной классификации жилья, применяемых технологий строительства и пр.

Предлагаем узнать о самых популярных и престижных районах Северной столицы в материале компании. Ознакомиться со всеми предложениями элитного рынка аренды СПб можно в базе «М16». Специалисты агентства помогут вам купить квартиру в кратчайшие сроки и на выгодных условиях! Мы имеем широкую сеть проверенных партнеров и предлагаем полный спектр услуг в сфере недвижимости — от юридического сопровождения сделки до создания эксклюзивного дизайн-проекта интерьера помещения!