Апартаменты как инвестиция: плюсы, минусы и особенности недвижимости

Что такое апартаменты

В соответствии с приказом Минспорттуризма от 2011 г. апартаментом является помещение площадью от 40 кв м с двумя и более жилыми комнатами. В сегодняшних реалиях под апартаментом, в первую очередь, понимают нежилой объект, метраж и количество комнат в котором значительно варьируются. Помещения могут располагаться как в жилых комплексах и многоквартирных домах, так и на месте бывших фабрик и заводов. В своем большинстве объекты размещаются в новых или отреставрированных гостиничных зданиях. Такой вариант более известен как апарт-отель и является одним из наиболее популярных инвестиционных инструментов на рынке недвижимости. Частные инвесторы все чаще приобретают помещения для дальнейшей сдачи в аренду или с целью перепродажи. При этом правовой статус объекта в кодексах РФ до сих пор не определен, поэтому предлагаем разобраться, что собой представляет данный тип недвижимости и стоит ли вкладываться в апартаменты северной столицы.

В январе 2020 г. Правительство объявило о том, что в течение года планируется уточнить статус недвижимости и перевести объекты данного типа в жилой фонд. Как стало известно СМИ, законопроект был подготовлен зимой 2021 г. Согласно данному проекту, запрещать возведение апарт-отелей, как предполагалось ранее, не планируется. В Градостроительном и других кодексах РФ предложено обозначить апарт-комплексы как многофункциональные здания с жилыми, нежилыми и офисными помещениями. Правительство также предлагает узаконить сданные объекты недвижимости и разработать правовые основания для строящихся. Статус жилых смогут получить те помещения, в которых безопасно проживать.

По мнению экспертов, меньше всего шансов у фабричных зданий. В большинстве случаев они не соответствуют нормам СанПиНа и находятся в локациях с плохо развитой инфраструктурой. Менее плачевна ситуация для помещений, которые расположены в одном доме с квартирами и на участках гостиничного фонда. Еще более радужные перспективы имеют объекты, реализуемые через договоры долевого участия с эскроу-счетами, поэтому инвестиции в апартаменты на данных условиях, вполне вероятно, будут наиболее популярны.

Эксперты отдают предпочтение сервисному формату недвижимости как более перспективному. Напомним, сервисные апартаменты в отличие от несервисных находятся под управлением единого оператора. Сегодня также набирают популярность рекреационные комплексы, которые, как правило, находятся за чертой города или в курортных районах. Каковы другие перспективы развития каждого формата, а также в чем заключаются преимущества и недостатки апартаментов — читайте ниже.

Каковы плюсы и минусы апартаментов

Начнем со слабых сторон объекта. Принадлежность апартаментов к нежилому фонду влечет за собой ряд ограничений, что, безусловно, влияет на доходность апартаментов. Во-первых, получить налоговый вычет при покупке объекта и постоянную регистрацию в помещении невозможно. Допустима только временная, но закон разрешает ее оформить в отелях гостиничного типа. На данный формат недвижимости также не распространяются программы господдержки и льготные условия кредитования. Ежегодный налог на нежилую недвижимость выше, чем на жилую, и варьируется от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта. Размер коммунальных платежей также на порядок больше, чем при владении квартирой, так как ЖКУ рассчитываются по тарифам коммерческой недвижимости. К слову, льготы и субсидии при оплате коммунальных услуг не предусмотрены и, вероятнее всего, не будут.

Кроме того, так как девелоперы апарт-отелей могут пренебречь требованиями к инсоляции и другими нормами СанПиНа, то такие помещения менее функциональны, чем жилые. Также стоит учесть, что законы о тишине и другие правовые акты, действующие в домах жилого фонда, на такие объекты не распространяются. Есть и у апартаментов общие черты с жилой недвижимостью: собственники как тех, так и других объектов оплачивают содержание общего имущества. Но важен один нюанс: помимо апартаментов в комплексе зачастую предусмотрены торговые помещения и зоны отдыха большой площади, содержание которых может стать ощутимой статьей расходов. Временных и финансовых расходов может потребовать и дорога до ключевых объектов социального назначения. Так как требований к инфраструктуре апарт-комплексов меньше, то их проекты зачастую не предусматривают строительство школ, детсадов, торговых и развлекательных комплексов.

С другой стороны, правовой статус апартаментов имеет и ряд очевидных плюсов. Так как официально апарт-отели относятся к коммерческим помещениям, то к их возведению предъявляются менее строгие нормы, чем к жилым объектам, что позволяет снизить себестоимость недвижимости. Ценник таких объектов, как правило, на 15-20% ниже квартир аналогичной площади. К тому же апартаментах не предусмотрено «мокрых зон» и внутренних несущих стен, что гарантирует владельцам недвижимости широкое поле для планировочных маневров. Кроме того, апарт-комплексы обычно обеспечены качественным гостиничным сервисом и предоставляют дополнительные услуги по уборке помещений, доставке продуктов, аренде автомобилей и др.

Существует и ряд дополнительных преимуществ, которые особенно актуальны для тех, кто рассматривает апартаменты в качестве источника пассивного дохода. Во-первых, развитие внутреннего туризма гарантирует высокий спрос на недвижимость, особенно в крупных мегаполисах и курортных городах, поэтому наиболее высока доходность апартаментов в Санкт-Петербурге, Москве, Сочи. При этом поиском жильцов и документооборотом занимается управляющая компания. Еще одно весомое преимущество связано с тем, что многие девелоперы предлагают выгодные доходные программы, которые позволяют инвесторам получать прибыль до 18% годовых. Средний показатель доходности при сдаче объекта в аренду составляет 10% от стоимости недвижимости. Для сравнения: сдача квартиры приносит в 1,5-2 раза меньший доход. Таким образом, преимущества апарт-комплексов очевидны, особенно если учесть тот факт, что объект можно перевести в жилой фонд. Как это сделать и какие подводные камни возможны на этом пути — расскажем далее.

Как перевести апартаменты в жилой фонд

Отметим, что апартаменты, которые приносят гарантированный доход, могут не иметь статус жилого объекта. Однако данный фактор может повысить ликвидность объекта и особенно важен для тех, кто приобретает недвижимость в апарт-комплексе с целью дальнейшего проживания.

Чтобы присвоить объекту статус жилого, необходимо, в первую очередь, оформить недвижимость в собственность. Во-вторых, на объекте не должно быть обременения в виде ипотеки, арендного договора, ареста, притязания третьих лиц и т.п. В-третьих, помещение должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилому. Ознакомиться с действующими стандартами жилых помещений возможно в Постановлении Правительства от 28.01.2006 № 47.

Процедура перевода объекта в жилой фонд включает три основных этапа. В качестве первого шага собственник направляет пакет документов в органы местного самоуправления. В Петербурге таковым является Администрация района. В числе основных документов — заявление на смену статуса объекта, документ о праве собственности, технический паспорт объекта и план дома, в котором он расположен.

Далее в течение 45 дней Администрацией или другим уполномоченным органом осуществляется оценка недвижимости. Эксперты комиссии определяют, соответствует ли объект всем стандартам жилых помещений. Стоит отметить, что требований более чем достаточно, и многие из них четко не регламентированы, поэтому оценка зачастую носит субъективный характер. Вместе с тем важно понимать, что эксперты опираются на существующие законодательные акты и берут ответственность за здоровье и благополучие будущих жильцов, чем и обусловлена сложность и длительность процедуры.

На основе заключения специалистов уполномоченный орган принимает решение — удовлетворить просьбу или отказать заявителю. В течение 3 рабочих дней после вынесения решения собственнику высылают распоряжение о переводе нежилого помещения в жилое либо уведомление об отказе.

Причиной отказа могут стать небольшие недочеты, которые можно устранить собственными силами или при помощи специализированных организаций. После чего возможно повторно подать заявление. В некоторых случаях необходимо принять более глобальные меры, которые включают перепланировку помещения. Для изменения конфигурации помещения можно обратиться в лицензированную компанию, специалисты которой разработают проект перепланировки. Далее проект вместе с тем же пакетом документов вновь направляется в Администрацию и дожидается решения специалистов. В случае повторного отказа можно заказать другой проект или обжаловать решение комиссии в суде. Таким образом, процесс смены статуса объекта сопровождается временными и финансовыми тратами, которые могут не привести к желаемому результату.

Дабы избежать подобных финансовых, временных и энергозатрат, рекомендуем делать инвестиции в апарт-отели тех девелоперов, которые возводят объекты с дальнейшей возможностью изменения статуса помещения. Некоторые застройщики оказывают помощь при переводе объекта в жилой фонд и самостоятельно занимаются решением вопроса. Однако не все компании берут на себя эти обязательства, и даже при наличии подобной услуги гарантировать положительный исход дела крайне трудно. Для этого девелопер должен изначально проектировать помещение в соответствии со стандартами жилых объектов, что на этапе строительства проверить непросто. Также затруднительно оценить ситуацию в долгосрочной перспективе и гарантировать высокую доходность апартаментов на период ввода объекта в эксплуатацию. Однако сделать определенные выводы на основе текущей ситуации на рынке и исходя из прогнозов экспертов вполне возможно.

Какова ситуация на рынке апартаментов СПб в 2021 г.

Для гарантированной доходности инвестиций в апартаменты СПб предлагаем ознакомиться с актуальными цифрами и дальнейшими прогнозами относительно развития ниши.

Итак, для сегодняшнего рынка апартаментов характерен относительно небольшой объем предложения. По итогам первого полугодия количество строящихся апарт-отелей в СПб уменьшилось на 25%. На август 2021 г. в северной столице возводится 3,7 тыс. апарт-объектов. Общая площадь свободного предложения равна 130 тыс. кв м, что на четверть ниже показателей аналогичного периода в 2020-м. Число строящихся корпусов сократилось до показателей четырехлетней давности, а вот количество юнитов увеличилось почти на 47%. Подобная тенденция свидетельствует о том, что комплексы стали выше, а их площадь — меньше.

Уменьшение предложения, по мнению экспертов, обусловлено завершением продаж в нескольких масштабных апарт-комплексах. Также причиной спада служит кампания девелоперов — на первоначальном этапе реализации застройщики выводят на рынок только часть юнитов.

С февраля 2021 г. наблюдается стабильный рост спроса на покупку данного формата недвижимости. В начале лета, по оценкам аналитиков, спрос на юниты достиг максимальных значений за четырехлетний период. По итогам первого полугодия среднее число запросов на покупку объектов в апарт-комплексах превысило показатели предыдущего полугодия на 170%. Большая часть интересантов сосредоточена в Москве — на жителей столицы приходится 66% всех обращений.

Сокращение предложения при стабильно высоком спросе сказывается на стоимости апартаментов. Цена юнита увеличилась на 3-16% по сравнению с IV кварталом 2020 г. Наибольшая динамика цен отмечена в сервисных апартаментах комфорт-класса, где «квадрат» подорожал на 40%. Бизнес-класс увеличился в цене на 20%. Несервисные юниты в тех же сегментах подорожали на 24%. Подобное развитие событий эксперты связывают с увеличением стоимости помещения по мере готовности объекта и удорожанием себестоимости строительных материалов.

Уменьшение предложения наряду с ростом цен также повлияло на объемы продаж — их число упало на 28% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Наиболее значительный спад отмечен в сегменте несервисных юнитов, где снижение составило 70%.

Всего за полгода, по данным Росреестра, было реализовано 1850 лотов общей площадью 66 тыс. кв м. Абсолютное лидерство принадлежит сервисным апартаментам — количество продаж в данном сегменте составило 80% от общего числа. Самый популярный класс — «комфорт». В несервисном формате наиболее востребован «бизнес».

По мнению экспертов, сервисный формат сохранит за собой лидерство, поэтому доходность таких апартаментов наиболее высока. При этом наиболее ликвидными являются отели средне- и долгосрочного формата. Комплексы данного типа в I квартале 2021 г. были загружены на 80-90%. В проектах, работающих в краткосрочном режиме, уровень загрузки составил 45-60%.

Популярность апартаментов как инвестиционного инструмента, по мнению экспертов, обусловлена несколькими причинами. Одна из первых — экономическая ситуация. Пока курс валют неустойчив и ставки по депозитам невысоки, петербуржцы рассматривают апартаменты как средство сохранения накоплений и источник пассивного дохода. Популярность недвижимости также обусловлена форматом жилья — апарт-отели являются модным и престижным форматом недвижимости. Поддержанию спроса, как мы уже упоминали, способствует и внутренний туризм, который обеспечивает заполняемость апарт-отелей на 85%. Кроме того, так как число юнитов увеличивается и они переходят в массовый сегмент, то апартаменты становятся более доступными. Таким образом, на текущий период 2021 г. апарт-комплексы уверенно сохраняют свою конкурентоспособность на арендном рынке и по праву являются одним из самых привлекательных инвестиционных инструментов. Какие же апарт-отели и локации Петербурга гарантируют наибольшую прибыль инвестору?

В каких апарт-отелях СПб можно купить недвижимость

Отметим, составить единый рейтинг апартаментов или районов СПб крайне затруднительно, так как рынок динамичен и наряду с объективными задействованы субъективные факторы. Какие из них станут ключевыми для тех, кто планирует строить бизнес на апартаментах, предугадать сложно. Однако вполне возможно ознакомиться с текущими показателями рынка, которые помогут в дальнейшем принятии решения в пользу того или иного комплекса. Итак, что говорит статистика?

В течение первого полугодия 2021 г. продажи стартовали в шести новых проектах. Большинство из них представляют собой сервисные апартаменты с полной реконструкцией или реновацией зданий, несколько — проекты несервисного и рекреационного формата. Всего на первичный рынок поступило в продажу почти 2 тыс. юнитов общей площадью 66 тыс. кв м. Большая часть предложений сосредоточена в Московском, Невском, Выборгском, Кировском и Приморском районах. Некоторые проекты, которые рассчитаны на небольшое число номеров, реализуются в Центральном районе. Предлагаем посмотреть на наиболее актуальные предложения первичного рынка, которые доступны в популярных локациях СПб.

В сердце северной столицы — на Васильевском острове — строится апарт-комплекс Next («Некст»). Девелопером объекта бизнес-класса является известная компания «Еврострой». Проект новостройки принадлежит не менее известной архитектурной мастерской Евгения Подгорного. Новаторский подход архитекторов позволил создать стильное инсолируемое пространство за счет необычной формы зданий вкупе с большой площадью остекления. Заслуживает внимания не только экстерьер, но и квартирография комплекса: покупателям предлагаются студии, 1-2-комнатные юниты классического и евроформата площадью 26-78 кв м. Также доступны эксклюзивные варианты жилья — апартаменты с двумя окнами в гостиной и панорамным остеклением в пол.

Высокие стандарты качества и нестандартные форматы жилья характерны для апарт-комплекса Neo («Нео»), который возводится на Московском шоссе. Объект бизнес-класса представляет собой 15-этажное здание с двумя секциями, которые объединены общим холлом. Всего в комплексе запроектировано 89 номеров, что обеспечит будущих жильцов ощущением камерности и приватности. Застройщик «Группа ЛСР» учел в планировке помещений не только эргономику, но и эстетику: покупателям предлагаются хайфлэты классического и евроформата от 50 кв м, в которых предусмотрены гардеробные и ниши для хранения. Увеличенные оконные проемы и панорамное остекление балконов, характерные для большинства юнитов, позволяют визуально расширить комнаты и реализовать свои представления о красоте и комфорте.

В Московском районе на Заозерной улице юниты также доступны в апарт-объекте бизнес-класса ArtStudio Moskovsky («АртСтудио Московский»). Отель включает два 10-13-этажных дома и является новым проектом компании RBI («ЭрБиАй»). В комплексе предусмотрено 357 апартаментов площадью 20-55 кв м. Застройщик выполняет во всех помещениях отделку «под ключ» и предлагает опцию полной меблировки. Заслуживает внимания не только эргономичность помещений, но насыщенность собственной инфраструктуры отеля: на первом этаже размещены лобби и коммерческие помещения, в которых откроются мини-маркеты, рестораны и службы сервиса. Инфраструктурный кластер Московского также впечатляет: в шаговой доступности находятся медицинские и спортивные центры, дошкольные и средние образовательные учреждения, торговые и развлекательные комплексы.

Еще один комплекс апартаментов в сегменте «бизнес» доступен в Moskovsky Avenir («Московский Авенир») от «ПСК». Новостройка находится на Киевской улице в Московском районе и представляет собой 9-этажное здание, в котором запроектировано 318 апартаментов. Покупателям предлагаются студии и однокомнатные номера категорий Deluxe и Junior Suite. Юниты имеют площадь 25-53 кв м и сдаются с чистовой отделкой. Застройщик также имеет опцию полной меблировки и предлагает две выгодных доходных программы — «Гарантия» и «Приоритет». Программа «Гарантия» предполагает поиск и заключение договора найма с арендаторами. В рамках программы «Приоритет» управляющая компания берет на себя все обязательства по коммуникации с постояльцами и обслуживанию номеров.

Выгодные доходные программы и разнообразные варианты жилья также доступны в апарт-комплексах «Граф Орлов» и «Лахта Плаза». Ознакомиться с другими актуальными предложениями первичного рынка в сегментах повышенной комфортности вы можете в базе «М6-Недвижимость». Специалисты агентства помогут вам подобрать наиболее прибыльный инвестиционный вариант и окажут сопровождение на всех этапах покупки недвижимости!